Dia Mundial do Habitat: como funciona a regularização fundiária nas cidades

A ONU dedica a primeira segunda-feira de outubro ao Dia Mundial do Habitat, que em 2026 cai em 5 de outubro. A data serve para lembrar que moradia adequada inclui segurança jurídica: milhões de famílias brasileiras vivem em casas que construíram e pagaram, mas que não aparecem no cartório em nome delas. A ferramenta legal para mudar essa situação é a regularização fundiária urbana, conhecida pela sigla Reurb e regulada pela Lei 13.465, de 2017.

O que é a Reurb

A lei define a Reurb como o conjunto de medidas jurídicas, urbanísticas, ambientais e sociais para incorporar núcleos urbanos informais ao ordenamento territorial da cidade e titular seus ocupantes. Núcleo informal é o loteamento ou conjunto de moradias feito sem aprovação, sem registro ou em desacordo com as regras, como favelas, loteamentos clandestinos e conjuntos que nunca foram escriturados.

Há duas modalidades:

• Reurb-S (interesse social): para núcleos ocupados predominantemente por população de baixa renda, conforme critério definido pelo município. O registro dos atos tem isenção de custas e emolumentos, e o poder público arca com a infraestrutura essencial.
• Reurb-E (interesse específico): para os demais casos. Os custos de projeto e de obras podem ser atribuídos aos beneficiários ou ao responsável pelo parcelamento irregular.

O enquadramento cabe ao município, que conduz o processo em quase todas as situações.

Quem pode pedir

A lei lista quem tem legitimidade para requerer a regularização. Entre eles estão a União, os estados e os municípios; os próprios moradores, individualmente ou em grupo; associações de moradores, cooperativas habitacionais e outras entidades civis ligadas ao tema; os proprietários, loteadores ou incorporadores da área; a Defensoria Pública, em nome de famílias de baixa renda; e o Ministério Público.

Na prática, o pedido costuma ser apresentado à secretaria de habitação ou de urbanismo da prefeitura, que avalia se a área pode ser regularizada. Ocupações em áreas de risco que não possa ser eliminado, por exemplo, exigem realocação em vez de titulação.

As etapas do processo

O caminho descrito na lei tem uma sequência clara:

1. Requerimento por um dos legitimados.
2. Processamento administrativo, com notificação dos proprietários e confrontantes, que podem apresentar impugnação.
3. Elaboração do projeto de regularização, com levantamento topográfico, cadastro das unidades, estudo das condições ambientais e definição das obras de infraestrutura necessárias.
4. Saneamento do processo, quando as divergências são resolvidas, se preciso por mediação.
5. Decisão da autoridade competente, publicada oficialmente.
6. Expedição da Certidão de Regularização Fundiária (CRF), que aprova o projeto e lista os ocupantes e seus direitos.
7. Registro da CRF no cartório de imóveis, que abre as matrículas individuais.

Em núcleos consolidados, a lei permite a legitimação fundiária, que confere a propriedade diretamente ao ocupante identificado, e a legitimação de posse, que reconhece a posse e pode se converter em propriedade com o tempo.

O que muda para quem recebe o título

Com a matrícula em nome do morador, a casa passa a ter existência formal. Isso permite vender, doar ou deixar como herança com segurança, oferecer o imóvel como garantia em financiamentos e ter acesso mais simples a ligações regulares de água, energia e endereçamento postal.

Para a cidade, o efeito é igualmente concreto. O núcleo regularizado entra no cadastro imobiliário, passa a ser planejado junto com os bairros vizinhos e recebe obras previstas no projeto. A contrapartida é que, com o registro, o imóvel também passa a ter obrigações, como o IPTU, conforme as regras e isenções de cada município.

A regularização, porém, não se resume ao papel. Sem pavimentação, drenagem, esgoto e acesso a transporte, o título resolve a insegurança jurídica, mas não a precariedade urbana. Por isso a própria lei trata a Reurb como uma combinação de medidas jurídicas e urbanísticas.

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